Algunos mercados de crecimiento de Florida no pueden expandir los sistemas municipales lo suficientemente rápido
El crecimiento de la población de Florida no se ha desacelerado, pero su infraestructura de servicios públicos tampoco se ha acelerado, a veces tardando una década en pasar de la planificación a la aprobación de la construcción. Al mismo tiempo, el estado está dirigiendo un capital significativo destinado a mejoras de aguas residuales y agua, lo que indica la escala de estrés de infraestructura vinculado a la expansión y la resiliencia.
En muchas jurisdicciones de Florida, la aprobación del desarrollo depende de demostrar que el servicio de agua y aguas residuales estará disponible cuando se produzca el crecimiento. Cuando los gobiernos locales imponen requisitos de concurrencia o revisiones de capacidad similares, los proyectos pueden estancarse si las empresas de servicios públicos no pueden confirmar la disponibilidad del servicio dentro del plazo requerido.
En la práctica, a menudo se espera que los servicios públicos muestren algo más que solo la capacidad teórica de la planta. Es posible que deban demostrar que el servicio se puede entregar de manera confiable, conforme con las normas y a tiempo.
Ese estándar coloca a los servicios públicos en una posición difícil. Deben certificar la capacidad bajo criterios definidos, incluso cuando los proyectos de expansión aún están en ciclos de diseño, adquisición o financiación, creando tensión entre los plazos de desarrollo y las realidades de entrega de la infraestructura.
Presión de capacidad y derecho asignado
La fricción a menudo surge a través de la capacidad o los certificados de gravamen. Los gobiernos locales describen los procesos formales a través de los cuales los desarrolladores solicitan la confirmación de que la capacidad está disponible y se puede reservar por un período definido. En el condado de Lake, la solicitud del Certificado de Gravamen de Capacidad refleja la naturaleza limitada en el tiempo de estas retenciones y el riesgo de que no se otorgue la aprobación si esa capacidad se asigna en otro lugar.
Para los desarrolladores, esos límites de tiempo crean una presión significativa sobre los derechos. El terreno puede estar bajo contrato. El patrimonio puede estar comprometido. La construcción vertical puede depender de un certificado que reserve capacidad de tratamiento de galones por día. Si una empresa de servicios públicos no puede confirmar o ampliar la capacidad, los proyectos se detienen.
El aumento de las tarifas de impacto y capacidad de agua y aguas residuales impuestas para alinear el nuevo desarrollo con los costos de expansión agravan el problema. La ciudad de Tampa, por ejemplo, utiliza tarifas de capacidad para recuperar los costos de capital vinculados a nuevas conexiones y programas de expansión a corto plazo. Cuando la capacidad es limitada y los costes de conexión aumentan, los desarrolladores comienzan a explorar alternativas.
¿Esperando la capacidad de agua o aguas residuales?
Los desarrolladores se convierten de hecho en operadores de servicios públicos
En algunos casos, la alternativa es una planta provisional. Un desarrollador puede construir una instalación privada de agua o aguas residuales para atender las primeras fases en lugar de esperar una expansión de servicios públicos municipales. Esa decisión puede cambiar al equipo del proyecto a asumir responsabilidades que se parecen mucho a la propiedad y operación de los servicios públicos. Dependiendo de cómo esté estructurado el servicio, el sistema también puede desencadenar obligaciones regulatorias, de permisos y de operación de los servicios públicos.
La ley de Florida define lo que califica como un servicio de agua o aguas residuales y coloca sistemas propiedad de inversionistas bajo la jurisdicción de la Comisión de Servicio Público (PSC por sus siglas en inglés).
Operar una planta conlleva obligaciones de cumplimiento mucho más allá de la construcción. Los sistemas en mal estado pueden enfrentar desafíos regulatorios y requieren una reinversión significativa para cumplir con los estándares de salud y ambientales. La carga incluye informes, mantenimiento, consideraciones de tarifas y la responsabilidad continua de proporcionar un servicio confiable.
Cuando los sistemas caen en graves dificultades operativas o financieras, la ley de Florida proporciona mecanismos para evitar interrupciones del servicio, incluida la administración judicial en ciertas circunstancias.
Dotación de personal y riesgo operativo
Otra capa de riesgo es la propia mano de obra del agua. Los servicios públicos requieren operadores calificados y una supervisión constante, pero la Agencia de Protección Ambiental de los Estados Unidos advierte sobre una importante presión de jubilación en los próximos cinco a 10 años. La American Water Works Association también identifica los desafíos de la fuerza laboral como una preocupación persistente para los servicios públicos.
Para un desarrollador que entra en operaciones provisionales, esas limitaciones de la industria se traducen en riesgo del proyecto. Los operadores certificados deben estar asegurados. Se debe mantener la cobertura para inspecciones y emergencias. Los informes de cumplimiento no pueden caducar.
Implicaciones financieras y legales
Asumir responsabilidades de servicios públicos también amplía la exposición financiera. Las instalaciones de tratamiento, el almacenamiento y la infraestructura de distribución pueden rivalizar con otros costos importantes del sitio, además de las tarifas de impacto y capacidad.
La exposición legal también se expande. En la práctica, demostrar la preparación de los servicios públicos puede implicar algo más que mostrar solo la infraestructura física instalada. El cumplimiento también depende de la supervisión, las operaciones y la capacidad de mantener un servicio confiable en el tiempo. Los desarrolladores que nunca tuvieron la intención de convertirse en servicios públicos pueden ser responsables de la continuidad del servicio a largo plazo.
Estructuras alternativas que reducen la exposición
El panorama regulado de Florida incluye servicios públicos propiedad de inversores y otros proveedores de servicios que operan bajo la supervisión de PSC. Esa estructura refleja un principio más amplio: El servicio público puede ser prestado por operadores experimentados que asumen la responsabilidad del cumplimiento, la dotación de personal y el rendimiento a largo plazo, en lugar de transferir esas obligaciones al desarrollador.
En los mercados en crecimiento, los modelos de entrega integrados permiten que la infraestructura avance sin requerir que el desarrollador actúe como un servicio público de facto. Al alinear el diseño, la construcción, las operaciones y el financiamiento con una construcción gradual, estas estructuras se mantienen al ritmo del crecimiento, respaldan el cumplimiento y mantienen la confiabilidad del servicio.
Alinear la infraestructura con el crecimiento de forma segura
Los desarrolladores de Florida que enfrentan limitaciones de servicios públicos no solo enfrentan un problema de infraestructura. Se enfrentan al tiempo, la dotación de personal, el cumplimiento y el riesgo operativo a largo plazo. Seven Seas Water Group ayuda a abordar esos desafíos a través de Water-as-a-Service®, combinando diseño, entrega, operaciones y financiamiento flexible para que los proyectos puedan avanzar sin requerir que el desarrollador asuma responsabilidades por servicios públicos a largo plazo.
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